Håller den gängse avtalsstrukturen vid en företagsöverlåtelse?

Innebär ny praxis från Högsta domstolen (NJA 2016 s. 237) att den gängse avtalsstrukturen vid en företagsöverlåtelse inte har den innebörd som parterna förväntar sig?

I NJA 2016 s. 237 ogillade HD ett käromål om prisavdrag vid köp av en bostadsrätt mellan två näringsidkare där köparen var en professionell fastighetsutvecklare som förvärvade bostadsrätten för en genomgripande ombyggnation. Målet aktualiserade en rad centrala köprättsliga frågor, såsom ansvar för förmedlade uppgifter, positiva uppgifters förhållande till friskrivningsklausuler, köparens undersökningsplikt och reklamationsfrist.

Den fråga vi ställer oss i denna artikel är emellertid om HD:s dom påverkar den gängse avtalsstrukturen i samband med företagsförvärv.

Bakgrunden i målet var följande. Säljaren hade under våren 2007 anlitat en fastighetsmäklare för att sälja en bostadsrätt. I en annons framgick bl.a. att bostadsrätten hade en area om 1 297 m2. Vid visning fick köparen en objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren upprättat. I beskrivningen angavs bl.a. ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen.”. Köpekontraktet ingicks några månader efter annonsen och överlämnandet av objektsbeskrivningen till köparen. Köpekontraktet innehöll en friskrivning enligt vilken köparen avstod med bindande verkan från att göra gällande påföljder p.g.a. alla sorters fel och brister med undantag för tre uttryckliga garantier i avtalet som inte avsåg bostadsrättens area. I köpekontraktet stod ingenting om bostadsrättens area. Under rubriken ”Övriga handlingar” angavs att köparen tagit del av objektsbeskrivningen. Enligt HD:s bevisvärdering berördes objektsbeskrivningen, men inte bostadsrättens area, i samband med avtalsslut. Köparen tillträdde bostadsrätten i oktober 2007. I september 2008 reklamerade köparen köpet och gjorde gällande att bostadsrätten var felaktig då dess area hade visat sig vara ungefär 100 m2 mindre än arean som nämnts i annons och objektsbeskrivning. Köparen väckte sedermera talan och begärde prisavdrag och skadestånd.

Tingsrätt och hovrätt biföll delvis köparens talan såvitt avsåg prisavdrag. HD ogillade däremot köparens talan i alla delar då köparen reklamerat för sent.

HD:s domslut och domskäl är emellertid mest intressanta i de delar där domstolen dömde till köparens fördel och då särskilt såvitt avser bedömningen av vad som ansågs avtalat samt vilken verkan detta hade på friskrivningsklausulens giltighet.

Beträffande vad som ansågs avtalat fann HD att areauppgiften i annonsen och objektsbeskrivningen, tillsammans med omnämnandet i köpekontraktet att köparen tagit del av objektsbeskrivningen, innebar att arean utgjorde en avtalad egenskap. Eftersom arean avvek från vad som avtalats förelåg fel enligt 17 § köplagen, för vilket säljaren skulle ansvara. Det innebär att HD ansåg att köparen hade fog att förutsätta att säljaren tog ansvar för areauppgiften.

Beträffande friskrivningen i köpekontraktet konstaterade HD att en allmänt hållen friskrivning typiskt sett inte ges någon verkan mot avvikelser från en preciserad, avtalad uppgift om varans beskaffenhet. Köparen fick alltså åberopa felet trots friskrivningen. En jämförelse kan göras med NJA 1993 s. 436 där en allmän friskrivning i avtalet inte hade någon verkan mot positiva uppgifter i avtalets ingress.

Dessa bedömningar av HD gör att det är befogat att fråga sig om avtalsstrukturen i samband med en typisk företagsöverlåtelse har den innebörd som parterna förväntar sig. I samband med en företagsöverlåtelse sker det regelmässigt en granskning av det tilltänkta överlåtelseobjektet – en så kallad due diligence. Därefter ingås ett överlåtelseavtal. I avtalet brukar det finnas en hänvisning till den due diligence köparen gjort och det material som köparen fått möjlighet att ta del av i samband med denna. Avtalet innehåller vanligtvis en garantikatalog och en allmän friskrivning som anger att säljaren inte ansvarar för annat än vad som uttryckligen garanterats. Utifrån denna avtalsstruktur utgår parterna generellt från att säljaren endast ansvarar för garantibrott såvida det inte föreligger svek eller dylikt. HD:s avgörande skulle kunna tolkas som att rättsläget är ett annat och att säljaren, utöver garantierna, skulle svara för positiva uppgifter som förekommit i det material som köparen tagit del av i sin granskning (och som det hänvisas till i avtalet genom hänvisningen till due diligence-materialet); den allmänna friskrivningen skulle inte ha någon verkan mot dessa positiva uppgifter.

Är det rimligt att köparen anses ha fog att förutsätta att säljaren ansvarar för en uppgift som inte är garanterad när avtalet uttryckligen anger att säljaren endast ansvarar för vissa uttryckliga garantier? Svaret på den frågan bör vara ja om uppgiften lämnats i avtalet (jfr NJA 1993 s. 436) eller annars kan anses avtalad (NJA 2016 s. 237). Problemet är HD:s generösa tolkning av vad som ska anses avtalat. Här finns skäl att ifrågasätta HD; inom ramen för den aktuella avtalsstrukturen bör rimligen krävas klart mer än att det hänvisas till ett visst dokument eller ett visst due diligence-material där uppgiften ingår för att en uppgift ska anses avtalad. Den gängse avtalsstrukturen i samband med företagsöverlåtelser måste vara robustare än så. Avtalstrukturen bör innebära att köparen som utgångspunkt endast har fog att förlita sig på garantierna. Endast i undantagsfall bör något annat gälla.

Dessa och andra reflektioner rörande rättsfallet kan naturligtvis utvecklas, men det får ske i ett annat sammanhang.

(Advokaten Marcus Axelryd, Frank, företrädde säljaren i NJA 2016 s. 237)

Tillbaka till Frankly #9

Prenumerera på Frankly

Frankly ges ut en gång i månaden till dig som vill veta mer om vad som händer på Frank
och innehåller även artiklar om regler och lagar.

Vi använder cookies på denna webbplats för att ge dig en bättre upplevelse. En cookie är en textfil som sparas på din dator. Genom att använda vår webbplats accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies här. Jag förstår