Överlåtelseförbud utan verkan

Till skillnad från båda underinstanserna anser Högsta domstolen att ett förbud för ursprungsköparna att överlåta sina rättigheter enligt ett entreprenadavtal inte hindrar andrahandsköparna från att kräva entreprenören på ersättning för fel i entreprenaden.

I en tidigare dom (NJA 2015 s. 110) slog Högsta domstolen fast att fel förelåg i entreprenaden av ett enfamiljshus i Svedala kommun. Entreprenören hade använt sig av en metod med s.k. enstegstätade fasader, som var vanlig i Sverige under 1990-talet och fram till 2007, men som visade sig medföra problem med fuktinträngning.

Sedan de ursprungliga fastighetsköparna överlåtit de aktuella fastigheterna till nya ägare, väckte de sistnämnda talan mot entreprenören och yrkade att bolaget skulle förpliktas att antingen byta ut fasaderna eller betala ersättning. Både tingsrätten och hovrätten ogillade de nya fastighetsägarnas talan på grund av ett överlåtelseförbud i avtalet mellan entreprenören och de ursprungliga ägarna som föreskrev att rättigheterna enligt kontraktet inte kunde överlåtas av någondera parten utan den andra partens godkännande.

I en dom som meddelades den 22 december 2015 kom Högsta domstolen dock fram till att överlåtelseförbudet inte hindrade andrahandsköparna från att göra rättigheterna enligt det ursprungliga avtalet gällande mot entreprenören. Högsta domstolen hänvisade till rättsfallet NJA 1966 s. 97 där ett överlåtelseförbud i ett entreprenadkontrakt inte ansågs kunna hindra en förvärvare av kontraktsfordran från att göra denna gällande, trots att förvärvaren var i ond tro. Högsta domstolen konstaterade att detta ligger i linje med att avtalade förbud mot viss typ av nyttjande av egendom inte har ansetts inskränka en ny ägares rätt att fritt nyttja den överlåtna egendomen.

Även om Högsta domstolen uttalade att det inte kan uteslutas att ett överlåtelseförbud i vissa fall skulle kunna åberopas mot en rättighetsförvärvare, ansåg Högsta domstolen inte att entreprenören hade något berättigat intresse av att infria sina ansvarsåtaganden enligt entreprenadavtalen endast gentemot förstahandsköparna. Högsta domstolen ansåg därför inte att överlåtelseförbudet i entreprenadavtalet hindrade andrahandsköparna från att göra gällande de rättigheter de övertagit mot entreprenören.

I domen slog Högsta domstolen även fast att entreprenören agerat vårdslöst eftersom bolaget inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att förvissa sig om fasadkonstruktionens hållbarhet innan metoden användes i entreprenaden. Målet återförvisas nu till hovrätten för avgörande av övriga frågor.

Överlåtelseförbud i andra situationer än vid gåvor och testamenten har varit omstridda i svensk praxis och doktrin och har generellt inte bedömts vara giltiga gentemot en senare förvärvare av rättigheter eller fordran. I domen öppnar Högsta domstolen upp för att ett överlåtelseförbud eventuellt kan åberopas mot en rättighetsförvärvare om säljaren haft ett berättigat intresse av att infria sina ansvarsåtaganden endast gentemot förstahandsköparen. I andra fall kan man dock inte räkna med att dylika överlåtelseförbud kommer att hålla för granskning i domstol.

Tillbaka till Frankly #8

Prenumerera på Frankly

Frankly ges ut en gång i månaden till dig som vill veta mer om vad som händer på Frank
och innehåller även artiklar om regler och lagar.

Vi använder cookies på denna webbplats för att ge dig en bättre upplevelse. En cookie är en textfil som sparas på din dator. Genom att använda vår webbplats accepterar du att cookies används. Läs mer om cookies här. Jag förstår